衢州统计分析

第五十五期

衢州市统计局                      二00五年十一月二十三日

“十五”时期衢州市区房地产价格变动情况

和“十一五”时期展望

房地产业是我国重要支柱产业，房屋消费是国民经济重要增长点。“十五”期间，国家采取积极的财政政策，有力地推动了衢州市区房地产业的较快发展。房屋销售价格的变动影响着经济的健康发展，同时也成为社会各界关注的热点问题。本文根据衢州市统计局城调队“十五”时期市区房屋销售价格调查情况，现将作出分析，并对“十一五”时期作出展望。

一、“十五”时期房屋销售价格变动的基本情况

衢州市区“十五”时期房地产价格指数年平均涨幅为10%。其房屋销售价格涨幅最低的为2001年上涨5.3%，涨幅最高的为2004年上涨19.2%，2005年1-9月涨幅有所回落，价格涨幅呈波浪形态势。详见下表(PDF文档)

2001年，市区房屋销售价格同比上涨5.3%。其中：商品房价格同比上涨5.2%，普通住宅价格同比上涨6.3%、经济适用房价格同比上涨2.6%、商业娱乐用房价格同比上涨1.6%。2002年和2003年，市区房屋销售价格同比分别上涨了7.6%和12.3%。其中：商品房价格同比分别上涨6.9%和12.4%，普通住宅价格同比分别上涨了6.1%和13.3%。经济适用房价格同比分别上涨9.2%和8.1%，商业娱乐用房价格同比分别上涨10.0%和3.4%。2004年，市区房屋销售价格同比上涨19.3%。其中：商品房价格同比上涨21%，普通住宅价格同比上涨33.9%，经济适用房价格同比上涨11.6%，商业娱乐用房价格同比上涨3.5%。2005年，1?3季度，市区房屋销售价格同比上涨5.5%。其中：商品房价格同比上涨5.3%，普通住宅价格同比上涨11.4%。同时，商业娱乐用房价格同比下降9.0%。

二、“十五”时期房屋销售价格上涨的主要原因

随着市区经济和社会的发展，城区面积逐年扩大，房地产业有了长足的发展，特别是“十五”以来市区房屋销售价格中也存在着一些问题，社会公众反映较为强烈。归纳起来主要有以下几个方面：

1、房屋成本价格不断上扬。一是开发建设成本提高，随着地价和钢材、木材、水泥市场价格的不断上涨，增加了房地产建设成本；此外，拆迁成本提高，住宅品质需求的提高，也在一定程度上加大商品房的开发成本。二是市场价格一路上扬。随着市区城市建设步伐加快，优美、舒适的生活环境吸引了更多的购房者。2001年，高层商品房价格同比上涨23.5%。三是受投机炒作因素的影响，房价被人为抬高。目前房地产市场价格并不能真实反映和遵循其价格变化规律，其根本原因是房地产市场要素仍非市场化运作，其价格主要由开发商来主导，消费者只能被动接受。一些开发商利用市场信息的不对称，坐庄操纵、哄抬房价，而一些消费者受其误导、盲目跟风，导致市区房价不断上涨。特别是2004年市区房价指数较2001年价格涨幅回升了14个百分点。

2、商品房需求继续旺销。商品房是带动居民消费结构升级的主导商品。三大需求促进商品房销售空间，首先是取消福利分房，每年新增家庭和新增人口对住房需求潜力巨大，特别是城市化以每年约1.0%的速度发展，市区农转非人口政策的进一步放宽，这对住房需求空间将有较大扩大。其次二手房交易市场不断规范和完善，一、二级住房市场联动，有效满足了不同的购房者需求，据调查，市区对房屋有需求人群主要有：（1）每年大约1800对结婚的新人；（2）城市化进程中进城农民；（3）城市改造带来住房需求者；（4）农村老师。再次，“十五”时期以来利率水平和储蓄负收益导致贷款买房自住的人增多，买房后准备靠出租房屋，“以房养房”的投资需求扩大，买房后倒手卖出的投资者。最后，对房地产企业来说，房价决定了企业扩大再生产，房地产企业对金融的的依赖程度较高，60%左右企业向银行贷款来进行运作，无不与房价的紧密关系。同时，房地产融资的方式也较多，这充分表明了房地产业的利益和特殊经济地位，引发了社会公众对房地产业的关注。

3、房价攀升对居民的影响。从大的方面看，房地产1/3是宏观问题，1/3是金融问题，1/3是房地产问题。据市城调队调查，衢州市区城市居民家庭负债户达23%，其中因购住房贷款负债的家庭占78%。家庭负债对日常生活影响，有3.4%的居民认为对家庭日常生活有很大的影响；有60.4%的居民认为对日常生活有一定影响；认为对日常生活没有影响的居民只有8.7%。多数人认为房价过高难以承受。

4、宏观调控政策措施见效。2001年基本上实现房屋销售价格的预期目标。2002年和2003年，国家第三次宏观调控全面展开，房地产业经历了一次调控阶段的考验。2004年国家加大了宏观调控政策力度，调控的重点是房地产开发资金和土地问题，目的是促进房地产市场健康发展。2005年在国家宏观调控和“稳健”的货币政策影响下，1?3季度市区房价指数呈现大幅度回落。

房地产投资额下降较大。从2004年上半年以来，土地的使用开发政策，房地产企业信贷政策和居民消费信贷政策等环境发生较大变化，房地产开发市场开始逐步降温，居民人均购房支出减少。详见下表(见PDF文档)

在国家宏观政策的影响下，“十五”时期市区房地产市场体制进一步健全、规范化运作，房地产投资更趋向理性走势。

三、 “十一五“时期房地产走势展望及对策建议

“十一五”时期，是我市实现的二大目标，实施三大战略的关键时期，要按照科学发展观的要求，牢固确立大衢州、大开放、大发展的新观念，坚持以开放促发展，促经济的腾飞，促进城乡一体化进程加快，从而达到城市化水平47%左右，城区人口达到45万人，建城区面积争取达到50平方公里，初步形成四省边际中心城市，创建城市居住最佳环境，促进市区房地产业的大发展。展望“十一五”时期，商品房需求潜力仍然可观。党的十六大报告提出了今后20年全面建设小康社会的奋斗目标，到2020年，我国人均GDP将超过3000美元，达到中等收入国家水平、人民的小康生活水平和富裕程度将显著提高。“小康不小康，关键看住房”，全面提高城乡居民的居住水平，在人均住房面积呈现大幅度增长的前提下，城乡居民的居住质量和居住环境得到明显改善和提高。我们判定，房地产业“十一五”期间潜力仍在，发展仍然可观。房地产业对经济社会发展的作用仍然非常重要。根据世界银行的研究，每销售100亿元的住宅，可带动130-150亿元的其它商品销售。所以，参照上述研究成果，我国住宅消费系数在1.3-1.5之间，那么我国城镇居民现阶段住宅消费对GDP增长的贡献约5%。一方面，要加大对市区房地产企业的支持力度，培育一批优秀企业家，促进房地产企业健康发展。另一方面，要进一步规范房地产企业房价规范运作，使房价在一个较为合理的区间运行，使多数老百姓买得起住房，这是促进房地产业朝着健康发展的关键，也是使房地产业对经济发展促进的关键。

经过20年多年住宅商品化和市场化的发展，城镇住宅产业快速发展的同时，也存在一些问题。因此，我们必须采取一系列有力措施来解决这些问题，进一步促进房地产业的健康发展。主要有以下六点：

第一、进一步完善调控手段。在总量控制和结构优化上，使总供给和总需求大体趋于平衡，形成一个有限度的买房市场，同时，通过各种手段刺激住房消费。对空置商品房的消化处置上，市政府不仅要给予政策、税收支持，同时要直接参与吸收，建立大的空置房经营集团，以达到消化目的。

第二、尽量降低住房经营成本。规范税费收取，减免部分税费，控制商品房价格不合理的上涨，加强对商品房价格的监督管理和行业管理，同时鼓励房地产企业强化内部管理、厉行节约，鼓励科技含量高的住宅开发，努力降低住宅开发建设成本，让利于民。

第三、适量提供经济适用住房。要逐步解决目前居民生活困难，而商品住宅价格过高市民买不起的问题。市政府应在目前实施安居工程成功的基础上，适量提供经济适用房，建立起中低收入家庭的经济适用住房生产供应体制。

第四、加快住房制度改革进程，实现居者有其屋。全面建立公积金制度，相应进行工资改革，逐步将住房支出纳入职工工资性支出等，逐步培养个人住房消费，建立起住房建设、消费的新体制，促使商品房市场逐步扩大，形成住宅建设、流通、消费的良性循环。

第五、加快发展住宅金融，推动住房商品化发展。加快发展个人购房抵押贷款业务，变个人购买商品房一次性集中支付为长期分散支付的制度，建立优良的市场服务体系。

第六、积极发展和完善一个完整的住房市场交易体系。进一步发展房地产中介服务业，并鼓励相关行业参与其中。要提高中介服务机构和人员的素质，以降低住宅交易成本，提高市场效率，保障市场参与者各方的合法权益。