衢州统计分析

第五十七期

衢州市统计局      　　　　　　　     二00五年十一月二十四日

衢州市房地产业景气变化分析

为保证经济的稳定、协调、可持续发展，2004年以来中央政府连续出台了一系列宏观调控措施。特别是今年以来，国家为解决商品房价格上涨速度过快，先后出台了“国八条”、“房产新政”等各项对房地产市场调控政策，随着各项政策措施在我市逐步实施后，我市房地产业受到了较大冲击，并陷入低迷状态。据统计，今年前三季度全市房地产开发实际完成投资额25.2亿元，同比下降16.9%。房地产业的低迷直接影响我市房地产营业税收，据统计，今年1-9月全市房地产营业税收入为17824万元，同比下降15.98%。房地产业在整个国民经济中是一个基础性产业，具有很强的“联动效应”，它的平稳发展对我市整个经济稳定发展有着很大的关联度。那么，我市房地产业如何才能尽快摆脱低迷状态，重新回到平稳发展的轨道上来呢？为使各级领导和有关部门了解我市近年来房地产景气变化情况，衢州市统计局企业调查队结合我市房地产业发展历程，对我市2000年1季度以来的房地产业景气变化进行实证分析，同时剖析了当前我市房地产业存在的主要问题，并针对存在的问题，提出了促进我市房地产发展的几点建议。

一、衢州房地产业发展历程及其景气调查开展情况

（一）衢州房地产业发展历程

回顾衢州房地产业的发展历史，大致可分为以下四个发展阶段。

1、上世纪九十年代初期的起步阶段。1991年国家实行土地有偿出让制度后，我市房地产业开始起步。起步阶段的房地产企业数量比较少，1991年仅为11家，企业发展速度缓慢，商品房投资额和销售额总量也比较小，1991年投资额仅为0.42亿，销售额仅为0.34亿。

2、上世纪九十年代中后期的低位震荡发展阶段。1993年的第一次房改给我市房地产业注入活力，房地产业迎来了第一次发展高潮，房地产企业从1992年的13家猛增到1993年的46家，但总体来说，这一阶段的市场规模较小，且不稳定，尚处于低水平震荡发展阶段，企业家数在60家左右，年完成投资额在3.5亿元左右，销售额在1.9亿元左右来回震荡。

3、上世纪九十年代末至本轮宏观调控前的快速增长阶段。1999年开始实施货币分房政策，使我市房地产业迎来了第二次发展高潮。在个人贷款购房政策，房地产开发投资信贷政策、土地招标制度、旧城改造等利好政策的持续刺激下，我市房地产业步入快速发展轨道，投资规模以年均递增50%的速度迅速扩大，至2003年，房地产企业发展到128家，年完成投资额和销售额分别达到35.5和26.8亿。

4、本轮宏观调控以来的快速回落并企稳阶段。2004年上半年，为抑制投资过热，调整产业结构，国务院发出了《关于深入开展土地市场整顿，严格土地管理的紧急通知》和《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》等一系列政策措施，开始实行本轮宏观调控。我市房地产业受其影响，呈现快速回落态势。特别是今年上半年出台的“国八条”、“房产新政”更使我市房地产业陷入低迷状况。

（二）衢州房地产业景气调查开展情况及有关概念

1、开展情况。我市房地产业进入第三个发展阶段后，逐渐成为带动我市社会经济发展的支柱产业之一。为统计监测房地产业的发展状况和变化，从2000年1季度开始，市统计局企业调查队组织实施了房地产业景气调查，调查频率为季报，当年抽取9家企业为调查样本，以后逐年增加，目前实际调查样本为15家。

2、有关概念。企业景气调查实质上是企业决策者对宏观经济状况和企业综合生产经营情况的一个主观判断。通过企业决策者们对定性问题的主观判断和预期，经过扩散指数将定性判断定量化，来判定宏观经济运行状况和企业生产经营状况，由此研判宏观经济在经济周期曲线的位置和经济发展的趋势。

景气调查最终结果是景气指数，景气指数是对企业家关于景气变动状况定性判断的定量描述，以0-200间的数值来表示。当景气指数>100时，表明企业家判断景气状况为趋于上升或改善；当景气指数=100时，表明企业家判断景气状况变化不大；当景气指数<100时，表明景气状况被判断为趋于下降或恶化。

景气指数一般可分为综合景气指数和企业个体景气指数。综合景气指数包括企业家信心指数和企业景气指数。企业家信心指数（也称宏观经济景气指数）是根据企业家对当前宏观经济运行态势的判断和对未来发展变化的预期，综合反映企业家对宏观经济的看法和信心。企业景气指数（也称企业综合生产经营景气指数）是根据企业家对当前企业生产经营状况所做出的判断和对未来发展变化的预期，反映微观生产经营现状和未来发展变化趋势。个体景气指数则是指企业生产经营的各个方面的景气指数，房地产个体指数，如土地开发面积景气指数、完成投资额景气指数、房屋竣工面积景气指数、商品房销售价格景气指数等。

二、衢州房地产业景气变化实证分析

（一）2000年以来衢州房地产业宏观经济景气运行状况

据调查结果表明，自2000年我市开展景气调查以来，反映房地产业宏观经济景气状况的企业家信心指数总体上呈现高位震荡??快速回落??止跌回升运行态势（见图1），较好地反映了我市房地产业发展第3、4阶段的发展状况。例如2000年1季度至2004年1季度，是我市房地产业快速发展阶段，这一阶段的企业家信心指数始终处于高位运行，从2000年1季度166.67上升到2002年1季度的180，达到历史最高点，位列全市被调查八大行业之首。在高位运行四年后，2004年2季度，由于受宏观调控的影响，我市房地产业发展进入快速回落阶段，企业家信心指数大幅下跌至106.67，同比下跌了50.47点，但仍处微景气区间。今年上半年“国八条”、“房产新政”的出台，使企业家信心再受重创，今年2季度我市房地产业企业家信心指数跌至66.67，比去年同期和1季度均下跌了40点，跌到历史最低点，处于较不景气区间，比全省平均水平低33.03点。(图见PDF文档)

从总体趋势上看，衢州与全省房地产宏观景气走势较为相近，表明房地产业发展大环境相同，其宏观景气曲线的波动规律也基本一致，但仔细观察分析，衢州的曲线波动幅度大大超过全省，特别是进入2004年1季度，宏观景气曲线要明显低于全省平均水平，这表明我市房地产业落后于全省平均水平，具有规模小，抗风险能力差，易受政策变化等外部因素影响等特点。

（二）2000年以来衢州房地产业微观景气运行状况

由于经济开放程度较高，反映衢州房地产企业生产经营状况的房地产企业景气与企业家信心指数的走势极为相似，也即  房地产业微观经济与宏观经济的景气运行高度相关，2000年以来，我市房地产企业景气指数总体上也呈现出高位震荡??回落??止跌回升的运行态势（见图2），也基本符合我市房地产业后两个发展阶段的特点。2000年至2003年的4年中，我市房地产企业景气指数均处于景气区间，2003年4季度企业景气指数达到164.29，达到历史最高点。2004年1季度开始受国家宏观调控影响，企业景气指数一路下滑，到今年2季度，企业景气指数也跌到历史最低点，其指数为86.67，同比下跌40点，比1季度下跌33.33点，跌入相对不景气区间，比全省平均水平低35.53点。(图见PDF文档)

从2000年以来衢州房地产企业景气指数与全省平均水平比较看，两者的发展轨迹基本一致，全省房地产企业景气指数同样也经历了宏观调控前的高位运行和调控后的快速回落，但就全省而言，回落的速度和幅度均小于衢州，这表明衢州房地产企业的生产经营状况，总体水平要差于全省。特别是在抗风险能力等方面低于全省水平。

从今年前三个季度，全省11个市房地产企业景气指数的比较看（见表1），衢州第1、2、3季度分别位于全省第10、11、5位，若就三个季度平均水平而言（三个季度企业景气指数的简单平均），衢州位于末位，不仅落后于杭州、宁波等大市，而且落后于舟山、丽水等小市。这一情况表明了目前我市房地产企业生产经营状况不仅不如前几年，而且与省内其他地区相比，也处于劣势。

表1  2005年前三季度全省11个市房地产企业景气比较(见PDF文档)

（三）当前衢州房地产业景气变化分析及对下期预测

虽然我市房地产业目前总体上尚未摆脱低迷状态，但随着政策负面影响的减弱和买方持币观望心态的松动，我市房地产业逐渐回暖，景气指数止跌回升，并将延续这一态势，这一判断基于下述对近期房地产业有关统计指标的分析。

1、两大景气指数大幅回升且预测下期基本稳定。据今年三季度景气调查显示，三季度我市房地产业企业家信心指数和企业景气指数分别为100和120，均比二季度提高33.33点，预计四季度房地产业企业家信心指数基本不变，企业景气指数将略有回落，但仍处于景气区间。两大指数三季度的大幅回升和四季度预计的基本稳定，说明企业家对我市房地产业宏观发展环境和企业微观生产经营状况的好转充满信心，预示着我市房地产业已渡过最为困难时期，将逐渐走出低谷。

2、主要经济指标景气指数普遍回升。据今年三季度景气调查显示，反映房地产企业生产经营的主要经济指标景气指数普遍回升（见表2）。

①土地开发面积和完成投资增长。今年三季度，在全部被调查的房地产业企业中，有26.67%的企业认为土地开发面积“增加”，认为“持平”的企业有53.33%，“减少”的有20%，其景气指数为106.67，分别比上季度和上年同期提高20和49.53点。有40%的企业认为完成投资“增加”，认为“持平”的企业有26.67%,“减少”的有33.33%，其景气指数为106.67，分别比上季度和上年同期提高6.67和13.81点。

②房屋竣工面积和商品房销售面积增加。今年三季度房屋竣工景气指数为100，比上季度提高6.67，但与上年同期基本持平，处于景气临界点；商品房销售景气指数为86.67，分别比二季度和上年同期提高20和29.53点。

③商品销售价格稳中有升。今年三季度我市商品房销售价格稳中有升，其景气指数为113.33，比上季度提高6.66点，与上年同期基本持平。

④企业盈利能力增强。今年三季度房地产业企业盈利变化景气为66.67，虽处于较强不景气区间，但比上季度提高20点。

另外调查还显示，今年三季度商品房预售面积增加，空置商品房面积减少，企业融资难和企业流动资金紧张现象得以改善，货款拖欠现象减少，劳动力需求量增加，固定资产投资加大。

表2   衢州2005年前三季度房地产业主要经济指标景气指数(见PDF文档)

3、投资和销售双双回升。今年三季度全市房地产开发实际完成投资额9.8亿元，虽然同比下降1.9%，但与前两个季度相比分别增长38.3%和18.8%。销售的回升则更快，1-9月商品房屋实际销售面积80.4万平方米，比上半年增加了48.3万平方米，同比增长1.7%，比上半年回升了36.8个百分点。

三、当前衢州房地产业存在的主要问题

根据上述分析，结合今年三季度企业景气调查开放式问卷中反映的问题和市企调队景气走访了解到的情况，当前我市房地产企业生产经营中存在的主要问题有：

1、企业规模偏小，总体实力不强，抗风险能力差。目前我市房地产开发公司共有173家，其中：有二级资质的有4家，仅占总数2.3%；三级的有48家，占总数的27.7%；四级的有82家，占47.4%；五级的有37家，占21.4%；还有2家企业无资级。注册资金在1000万以下的约占50%。由此可见，我市大多数房地产企业规模偏小，总体实力不强，对银行的依赖程度较大，随着国家对房地产业各种宏观调控政策出台，银行银根收紧后，部分实力弱的企业难以从银行获得贷款，企业融资困难，流动资金紧张问题突出，所面临的经营风险加大。

2、营业用房供过于求和经济适用房偏少的结构性矛盾突出。据部分房地产业企业家反映，我市房地产市场营业用房出现供过于求和经济适用房偏少的矛盾突出，营业用房空置比较多，相比之下普通商品住宅和经济适用房偏少，供给不足。企业面临着部分营业用房款难以回拢的现象，造成资金周转紧张。

3、商品房销售压力加大。部分房地产业企业家反映，自今年3月国家相继出台一系列对房地产业的调控政策，尤其是6月1日开始实施房地产新政，使房地产业销售产生了明显的变化，短期内遏止了住房正常需求以及投资投机需求，市场持币观望者增加，房地产公司的商品房销售压力加大。

4、房地产市场秩序不够规范。有些房地产开发商总是不顾一切地追求利益最大化，出现了一些违规操作行为，损害消费者利益，也影响房地产业市场正常有序的发展。例如：有些原本规划全封闭小区，结果却建成商住楼；有些开发商绞尽脑汁提高容积率；还有存在房屋面积不足、质量不高、采用虚假广告蒙人等情况。

四、促进衢州房地产业健康稳定发展几点建议

1、转变观念，促进房地产业健康稳定发展。房地产业的健康稳定发展与观念的转变有密切的联系，房地产开发作为一种经济活动，要健康稳定发展，涉及到政府、开发商、金融业、购房者等方方面面，都有一个转变观念的问题。一是政府要转变观念，政府作为对房地产业发展进行宏观调控部门，应树立房地产可持续发展的观念；二是开发商要转变观念，开发商是房地产开发的主体，应树立理性开发的观念；三是金融业要转变观念，金融业作为对房地产开发提供资金支持的部门，应树立房地产信贷的风险观念；四是购房者观念的转变，作为房地产商品的购买者，应树立适度消费的观念。

2、规范市场，健全和完善房地产业的法律、法规体系。一是政府及有关部门要加大清理整顿房地产市场秩序力度，加强房地产管理法律、法规制定，健全和完善房地产业的法律、法规体系，使我市房地产市场逐步步入法制化轨道；二是企业要以诚信为本，一切从自身做起，多出廉价、精品房，提高企业的知名度；三是有关部门及新闻媒体要正确、客观地宣传衢州房地产市场，正确引导消费者进行市场消费，激活本地市场。

3、调整结构，促进商品房屋的销售。政府部门要严格执行供地计划，控制商业用房的开发，针对衢州商业用房供过于求的矛盾，要调整新建商品房的结构，加大住宅投资力度，特别是普通商品住宅和经济适用房的建设，积极增加有效供给。调整商品房结构同时，也要控制高档、豪华型住房、大户型住宅的建设，要优先解决中低收入居民的需求；开发商要顺应而为，注重营造小区环境，建一些小区环境好、服务好、结构好和质量好的住宅，提升企业竞争力，打造企业品牌产品，促进商品房的销售。